Immobilienbewertung

Hier geht es um Geld

Jedes Ding ist so viel wert, wie jemand bereit ist, dafür auszugeben. Das Schloss in der Wüste wird niemand kaufen, es hat keinen Wert.
Den abgenutzten Spruch von der Lage kennen Sie. Grundstück und Gebäude, Ausstattung und Pflegezustand, Verkehrslage und Umgebung muss der Sachverständige bei der Berechnung des Verkehrswertes oder Marktwertes mit dem richigen Gewicht berücksichtigen.
Der Auftraggeber muß aber wissen, dass stets eine Schätzungenauigkeit verbleibt.

Wertermittlung

"Was ist sie wert, die Immobilie?"

Der Sachverständige wird bei der Schätzung eines Einfamilienhauses den Sachwert als wichtigste Zahl zugrundelegen. Das ist der Wert von Grundstück und Gebäude auf der Basis von Baukosten zuzüglich der Außenanlagen.

 

Bei der Wertermittlung eines Mehrfamilien- oder Bürohauses oder von Gewerbebauten ist der Ertragswert die wichtigste Größe. Er errechnet sich aus der zu erzielenden Miete.

 

Für die Eigentumswohnung errechnen wir zwar auch einen Ertragswert, vertrauen aber eher statistisch ermittelten Preisen und ermitteln einen Vergleichswert, nach einem Verfahren, das wir selbst entwickelt haben und das anderen Methoden an Genauigkeit deutlich übertrifft.

 

Hauskauf, Hausbesichtigung und Wert des Objektes

Wenn vor einem Hauskauf noch nicht entschieden ist, ob dieses Objekt überhaupt das Traumhaus werden kann, lohnt sich eine umfangreiche und aufwendige Wertermittlung meist nicht. Hier schlagen wir eine preiswertere Alternative vor und lassen uns vor der Hausbesichtigung die wichtigsten Daten geben (Bauzeichnungen, Baujahr, Grundstücksgröße und Lage), machen vor dem Ortstermin einige Vorberechnungen, beschaffen den Bodenwert und rechnen Ihnen den überschläglichen Wert des Objektes nach der Hausbesichtigung bei einer Tasse Kaffee vor.

 

Diese grob überschlägliche Abschätzung des Marktwertes ist zwar nicht genau, gibt aber ein Gefühl dafür, ob der Preis angemessen ist.

Auch ohne die erwähnte Wertabschätzung, halte ich es für sinnvoll, dass man sich nach einer Hausbesichtigung in aller Ruhe noch einmal zusammensetzt und versucht sich ein Gefühl über den Zustand, die Bauqualität, den Schallschutz, die Wärmedämmung, die Schäden des Hauses zu vermitteln und die Besichtigung noch einmal im Geiste vorbeiziehen lässt.

 

Beim Erben und Vererben sind es meist andere, die nach dem Wert fragen: das Vormundschaftsgericht oder der Erbe, der den Pflichtteil beansprucht. Wenn er das Erbe schließlich hat, muß er Erbschaftssteuer zahlen. Das Gleiche Los trifft den Beschenkten.

 

Die Höhe des Verkehrswertes und damit der Erbschaftssteuer ermittelt das Finanzamt nach eigenen Regeln (Steuerliche Bedarfsbewertung). Diese Regeln sind überall gleich und können dann, wenn das Objekt weniger wertvoll ist als die Finanzbehörde errechnet hat zu Ungerechtigkeiten führen. Das ist der Moment an dem der Sachverständige gefragt werden kann, dessen Gutachten mehr wiegt als die Berechnung des Finanzamtes. Der Sachverständige darf sich allerdings nicht vom Wunsch seines Auftraggebers leiten lassen, der sich natürlich einen ganz besonders niedrigen Wert wünscht.

 

Bei der Scheidung wird auch das Gericht den Verkehrswert wissen wollen, wenn die beiden Kontrahenten sich nicht einigen, weil der Ausziehende völlig andere Vorstellungen vom Wert hat als derjenige, der bleibt und "auszahlen" soll. Viel Streit, Nervenbelastung und Kosten können vermieden werden, wenn man sich von vornherein auf den Sachverständigen einigt.


Honorar Wertermittlung

Das Honorar für ein Wertgutachten war einmal gesetzlich festgelegt und richtete sich bis 12.6.2009 nach der Honorarordnung und dem Verkehrswert, also dem Wert, der üblicherweise bei einem Verkauf zu erzielen wäre. Das Honorar haben wir beibehalten. Es beträgt bei einem Verkehrswert von 200.000,- € etwa 1.000,- € und bei einem von 1 Mill. € etwa 2.200,- € (zuzüglich Nebenkosten und USt.).

 

Beratung beim Kauf

"Soll ich oder soll ich nicht ...?"

Hauskauf / Wohnungskauf

Ein Hauskauf oder ein Wohnungskauf, bei dem man sich oft lebenslänglich verschuldet, wird häufig mit weniger Beratung durchgeführt als der Kauf einer Krawatte, bei der der Käufer zumindest die Ehefrau oder die Freundin als Sachverständige mitnimmt. Der Käufer ist aufgeregt, seine Frau im Geiste schon eingezogen, weil sie von den Fliesen in der Küche begeistert ist, so dass der Sachverständige zum Psychologen werden muss und zunächst versucht, die Begeisterung zu dämpfen und in eine nüchterne Betrachtungsweise zu wandeln: Passt der Grundriß zur großen Familie, was ist mit dem Reparaturanstau, der Feuchtigkeit im Keller, der Wärmedämmung und - ganz wichtig, weil kein Käufer in diesem Augenblick an Verkaufen denkt - dem Wiederverkaufswert?

 

Es ist sinnvoll, den Sachverständigen zum Hauskauf mitzunehmen. Der Sachverständige macht Feuchtemessungen, schaut sich Wände, Fenster und Türen an, beurteilt Wärmedämmung und Installation, soweit sichtbar, und schaut nach Mängeln und Schäden. Es gibt

 

allerdings Grenzen, wenn Mängel verdeckt sind, da normalerweise Bauteilöffnungen und Probenahme bei einem noch nicht gekauften Objekt nicht möglich sind.

 

Nach der Begehung setzen wir uns bei einer Tasse Kaffee zusammen und versuchen Ihnen ein Gefühl für den Zustand, die Bauqualität und - wenn Sie möchten - den Wert des Hauses oder der Wohnung zu vermitteln - ist es ein Schnäppchen oder Wucher?

 

Abnahmebegleitung des fertiges Hauses

Wir begleiten Sie auch gern bei der Abnahme des fertigen Hauses. Sie müssen aber wissen, dass bei einem Neubau die bedeutenden Mängel, von denen wir hoffen, dass es sie gar nicht gibt, längst unter Putz und Estrich verschwunden sind. Die Abdichtung des Kellers ist nicht mehr sichtbar und auch nicht die fehlende Wärmedämmung der Warm- und Kaltwassserleitungen und Schallschutz und Wärmeschutz von Dach und Wänden kann man auch bei der Abnahme nicht prüfen. Der Sachverständige sieht  - wie Sie - nur Oberflächen und entdeckt nur in wenigen Fällen noch grobe Mängel.


Honorar Beratung beim Hauskauf

Das Honorar für eine Beratung beim Hauskauf (Einfamilienhaus / Eigentumswohnung) im Hamburger Raum beträgt 430,- €. (Darin enthalten sind Terminvorbereitung, An-/Abfahrt, gemeinsame Begehung, anschließende mündlichen Beratung ohne schriftliches Protokoll). Falls der Kaufpreis überprüft werden soll, sind vorbereitenden Arbeiten erforderlich (Beschaffung des Bodenwertes, Berechnung der Gebäudedaten und einfache Wertermittlung). Für eine grobe Wertabschätzung berechnen wir 150,- €. Alle Beträge zuzüglich Umsatzsteuer. Andere Vereinbarungen sind möglich.