Rechtsfragen
Recht haben
Der Sachverständige ist kein Rechtsanwalt, weiß aber, was Sie beim Bauen erwarten dürfen, welche Fristen einzuhalten sind, was mangelhaft ist und was nicht. Fragen Sie Ihren Bausachverständigen, bevor Sie den Rechtsanwalt beauftragen. Unsere langjährige Gerichtserfahrung sagt, dass man einen Streit nur im äussersten Fall führen darf und vor dem Anruf beim Rechtsanwalt überlegen sollte, ob man die Sache vielleicht zähneknirschend hinnehmen kann oder selbst bezahlen sollte. Wenn die Parteien noch miteinander reden und bereit sind aufeinander zuzugehen, sind die Mediation und das Schiedsgutachten immer der beste, schnellste und preiswerteste Weg, die Probleme zu lösen.
Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer zu hoch? Das Gutachten des Sachverständigen wird in der Regel der Erbschaftssteuerberechnung des Finanzamtes vorgezogen. Vielleicht lohnt ein Gespräch oder eine überschlägige Vorberechnung, um zu klären, ob mit Hilfe eines Sachverständigengutachtens etwas "herauszuholen" ist.
Mediation & Schiedsgutachten
"Bloß nicht vor Gericht!"
Lächerliche Kleinigkeiten veranlassen uns manchmal, den Rechtsanwalt anzurufen, um mit dem Nachbarn, dem Bauunternehmer, dem Architekten zu streiten.
Mitunter hätten ein Gespräch und etwas Verständnis für die Nöte des Klägers gereicht, um die Sache aus dem Weg zu räumen. Überlegen Sie, wenn Sie wirklich Ihr Recht nicht bekommen, ob Sie nicht einfach darauf verzichten oder das Problem selbst auf eigene Kosten (zähneknirschend) beseitigen oder ob Sie mit dem Unrecht, der Belästigung oder Benachteiligung leben können.
Sie vermeiden dadurch langen Streit vor überlasteten Gerichten, Schriftverkehr, Wege zum Anwalt und zum Gericht und schonen Ihre Nerven, ganz zu schweigen von den Kosten, die Sie zumindest erst einmal vorschießen müssen. Auch wenn die Kläger am Schluss Recht bekommen, fällt nach oft langjährigen und nervenzehrenende Prozessen nicht selten der Satz: "Hätten wir gewusst, dass..."
Es gibt aber Fälle, die unerträglich sind, die man nicht auf sich beruhen lassen kann und die man nicht selbst zahlen will.
Bevor aber der Weg zum Anwalt und zum Gericht beschritten wird, bietet sich das Schiedsgutachten an. Es ist billiger und schneller und führt zu dem gleichen Ergebnis wie vor einem Gericht.
Der Sachverständige wird zum Mediator, zum Konfliktmanager, schließt mit beiden Parteien einen Vertrag. Er wird sehr darauf achten, keine Partei zu bevorzugen, wird mit keiner Partei allein sprechen, wenn dies nicht vereinbart ist, und rechnet seine Leistungen schließlich mit den Parteien ab (Vorschuss ist üblich), wobei es möglich ist, die Kosten zu gewichten und nach "Schuld" zu verteilen.
Also: keine Gerichtskosten, keine Rechtsanwaltskosten, keine jahrelange Wartezeit, bis endlich das Urteil vorliegt ...
Wissenswertes
"Was ist ein Mangel? Was ist ein Schaden?"
Der Mangel entsteht mit der Herstellung des Gebäudes, wenn die allgemein anerkannten Regeln der Technik, also zum Beispiel die Vorschriften des Schallschutzes oder des Feuchtigkeitsschutzes, nicht eingehalten werden: Es ist mangelhaft gebaut worden.
Wenn der Auftragnehmer seine Arbeiten nicht oder nur mangelhaft ausführt, erfolgt die Mängelrüge mit Fristsetzung. Lässt der Auftragnehmer die Frist verstreichen, ohne tätig zu werden, oder führt er die Arbeiten erneut mangelhaft aus, kann der Auftraggeber ggf. vom Vertrag zurücktreten. In diesem Fall ist die Beratung durch einen Rechtsanwalt für Bauvertragsrecht zu empfehlen.
"Verdeckte" Mängel erhalten keine Sonderbehandlung, weil Mängel stets verdeckt sind (sonst würde man sie ja gleich beseitigen), wohl aber "versteckte" Mängel, also solche, die arglistig oder böswillig verschwiegen wurden. Dann gilt eine dreijährige Verjährung nach der Entdeckung, also nach Kenntnis von dem Mangel (mind. 5 Jahre nach §634, max. 10 Jahre nach §199). Die Arglist muss man dann nachweisen. Das versuchen Sie mal!
Die ablaufende Verjährungsfrist kann gehemmt werden, die Uhr
steht still, wenn die Parteien miteinander verhandeln oder der
Unternehmer (nachweisbar) gesagt hat: "Dat wüllt wi glieks moken" (wird bald repariert) (§203, § 209 BGB).
Eine gute Detailplanung und eine sorgfältige Bauüberwachung durch den Architekten können Mängel in großem Umfang vermeiden. Zunehmend wird auch für Qualitätskontrollen der Bausachverständige hinzugezogen, er ist der Spezialist für die Schwachpunkte und lebt davon, dass sie oft zu spät erkannt werden.
Der Schaden entsteht nach der Herstellung durch Alterung, aber auch durch Einwirkung von außen (Witterung, Straßenverkehr, Nachbarbaustelle). Darüber hinaus kann auch ein Mangel zu einem Schaden führen (Mangelfolgeschaden).
Das Dach, die Fassade, die Fenster werden schadhaft und müssen renoviert oder erneuert werden und die Technik wird im Verlaufe des Lebens eines Gebäudes mehrfach erneuert werden müssen. Regelmäßige Wartung und Pflege zögern Schäden hinaus, machen das Wohnen angenehmer und das Vermieten leichter und dienen der Werterhaltung des Objektes.