Neubaubegleitung

Besser bauen

Wir planen nicht und wir bauen nicht, aber wir helfen Ihnen, besser zu bauen. Als Ratgeber stehen wir an Ihrer Seite,
beweissichern die Schäden beim Nachbarn, überwachen ihre Baustelle, und wenn etwas schiefzugehen droht, suchen wir gemeinsam mit dem Architekten oder dem Handwerker nach einer Lösung des Problems. Damit Sie von der Grundsteinlegung bis zur Fertigstellung des Gebäudes keine bösen Überraschungen erleben, führen wir gerne eine baubegleitende Qualitätsüberwachung für Sie durch. Dazu kommen wir zu bestimmten Baufortschritte auf die Baustelle, um die Ausführung zu kontrollieren.

Beweissicherung

"Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser!"

Der Nachbar baut und Sie befürchten Schäden an Ihrem Gebäude?

Sie bauen und möchten in gutem Einvernehmen mit Ihrem Nachbarn die vorhandenen Risse an dessen Haus feststellen lassen?

 

Der Schaden durch die Baumaßnahme am Haus des Nachbarn ist zwar eher selten, kann aber bei Unterfangungen, Grenzbebauung oder Rammarbeiten erheblichen Umfang annehmen. Es ist dann bei Weitem angenehmer, wenn man sich nach Baufertigstellung an Hand des Protokolles und der Fotos des Sachverständigen über etwaige neu entstandene Schäden unterhalten kann, als mit Rechtsanwalt und Gericht darüber zu streiten, welcher Schaden vor Baubeginn vorhanden war und welcher nicht, und das nachbarliche Verhältnis dadurch zu verderben.

Der Sachverständige ist Mittler zwischen zwei Parteien, die sich misstrauisch beäugen, er wird den Bauherrn vor übermäßigem Schaden bewahren und dem eventuell geschädigten Nachbarn bei seinen Ansprüchen helfen. Nicht selten macht der Sachverständige den Nachbarn auf dessen alte Risse erst aufmerksam, mit denen dieser seit Jahren lebt, aber erst dann bemerkt, wenn der Bagger auf der Baustelle auftaucht. Schon dieses Phänomen macht die Beweissicherung sinnvoll.

 

Nachträglich ist es schwierig und meist unmöglich, den alten Riss vom Neuschaden zu unterscheiden. Dann hat meist der Geschädigte schlechte Karten, weil er nachweisen muss, dass die Schäden an seinem Gebäude durch die Baumaßnahme verursacht wurden.


Honorar Beweissicherung

Die Kosten einer Beweissicherung richten sich nach dem Aufwand und steigen mit Größe des Gebäudes und Anzahl der Wohnungen. Eine Abrechnung nach Aufwand (Stunden, Fotos und Kilometer) ist möglich. Meist wird die Beweissicherung pauschal abgerechnet.  Für eine normales Einfamilienhaus müsse Sie mit Kosten von 700,- € (zzgl. USt) rechnen, für ein Mehrfamilienhaus mit 10 Wohneinheiten werden etwa 2.500,- € anfallen. Eine Preisanfrage ist sinnvoll. Wichtig ist dabei das Vertrauen zu dem Sachverständigen. Eine preiswerte Lösung, die für den Streitfall ein unbrauchbares Protokoll liefert, ist schlechter als keine. Wir begehen das ganze Haus von außen und innen, stellen uns vor jede Wand und fotografieren jeden Riss. Nur so lässt sich im nachhinein nachweisen, ob ein Schaden schon vor Baubeginn vorhanden war oder nicht.

 

Qualitätskontrolle

"Was ist hinnehmbar, was nicht?"

Perfekt ist niemand und es gibt kein Bauvorhaben, an dem alles richtig gemacht wird. Jedes Objekt ist eine individuelle Leistung, bei der tausend Punkte beachtet werden müssen. Der Architekt hat wenig Zeit, ist oft gestresst, sieht nicht jeden Fehler, und kein Handwerker wird gerade auf Ihrer Baustelle sein Meisterstück vollbringen, auf das Sie im Übrigen auch gar keinen Anspruch haben, wenn es nicht besonders vereinbart (und entsprechend vergütet) wird.

 

Bestellt haben Sie "mittlere Art und Güte". Das Werk muss so gebaut sein, wie es üblicherweise hergestellt wird, nicht besser, aber natürlich auch nicht schlechter.

 

Auch der Sachverständige hat oft Schwierigkeiten zu entscheiden, ob die schiefen Fliesen noch hinnehmbar sind oder ob nur Abbruch und Neuherstellung die Rettung bringen können.

 

Dramatischer wird die Sache, wenn die Abdichtung des Kellers vergessen wurde oder mangelhaft ist, weil die Reparatur später ein Vielfaches kostet. Die fehlende Wärmedämmung der Heizungsleitungen wird man möglicherweise später kaum 

feststellen, eher schon die mangelhafte Dampfsperre im Dach, wenn es plötzlich im Winter von oben tropft, ohne dass das Dach undicht ist.

 

Da der Sachverständige auch nicht perfekt ist (hoffentlich liest das kein Kollege), wird er auch nicht jeden Fehler sehen. Allerdings kennen wir alle noralgischen Punkte, bei denen man genauer hinsehen muss und haben schon Vieles retten können, was ohne baubegleitende Qualitätsüberwachung schiefgegangen wäre. Zur Kontrolle von unabhängiger Stelle muss dringend geraten werden, um spätere Probleme zu vermeiden.

 

Der Bausachverständige kommt zu vereinbarten Terminen, möglichst schon, bevor der Vertrag abgeschlossen wird und noch preiswerte Änderungen möglich sind (Nachträge vermeiden!), dann vielleicht zur offenen Baugrube, bevor der Keller zugeschüttet wird und die Dränung und Abdichtung noch geprüft werden können, bevor die Leitungen hinter dem Putz verschwinden, zur Estrichherstellung und wenn das Dach noch offen und einsehbar ist. Die Bauqualität wird meist sehr schnell deutlich und regelt den Aufwand des Sachverständigen.


Honorar Qualitätskontrolle

Die Kosten der Beratung betragen nur einen Bruchteil der Baukosten und werden in der Regel pro Ortstermin zu einem vereinbarten Pauschalbetrag abgerechnet. Für die Kontrolle der wichtigsten Abeitsschritte, die beim Bau eines Einfamilienhauses etwa 4 bis 5 Termine erforderlich machen, müssen Sie pro Termin mit  ca. 500,- € (zzgl. Ust) rechnen. Dafür kommen wir auf die Baustelle, dokumentierten etwaige Mängel und erstellen ein Begehungsprotokoll mit Fotos, das Sie an den Bauunternehmer weiterleiten können, damit die festgestellten Ausführungsfehler frühzeitig beseitigt werden.

 

Abnahmebegleitung

"Abgehakt!"

Die Abnahme ist für den Auftraggeber nicht nur eine spannende und eventuell auch aufregende Sache, sondern hat klar definierte rechtliche Konsequenzen. Die Abnahme bedeutet das Ende der Arbeiten (Ende des Erfüllungsstadiums) und den Beginn der Gewährleistungspflicht für den Auftragnehmer. Die Rechnung ist in der Regel bei Abnahme fällig.

 

Vor der Abnahme / nach der Abnahme

Vor der Abnahme muß der Auftragnehmer nachweisen, dass er gut gearbeitet hat, nach der Abnahme hat der Auftraggeber die Nachweispflicht, falls er einen Mangel beanstanden möchte (Beweislastumkehr). Das bedeutet, dass Sie alle Beanstandungen bei der Abnahme nennen (Liste einige Tage vorher - ggf. mit dem Sachverständigen - vorbereiten) und in das gemeinsame Protokoll schreiben sollten. Für später auftretende Mängel müssen Sie nachweisen, dass der Unternehmer haftet.

 

Bis zur Abnahme trägt der Auftragnehmer die Veranwortung für Beschädigung und Untergang des Werkes, nach der Abnahme der Auftraggeber (Gefahrenübergang). Stressfreier für Sie also, wenn ein böser Nachbar den Farbbeutel vor der Abnahme gegen Ihr Haus schleudert als danach.

Ganz wichtig: Mängel, die bekannt sind, Vertragsstrafen, Rücktritt vom Vertrag, Ansprüche auf Minderung oder Selbstvornahme (nicht jedoch Schadenersatzansprüche) verfallen, wenn sie nicht im Abnahmeprotokoll vorbehalten werden. Also alles aufschreiben, was Ihnen auffällt.

 

Fiktive Abnahme nach VOB

Eine förmlich Abnahme muss stattfinden, wenn eine Partei es verlangt. Nimmt der Auftraggeber die Sache ohne Abnahme in Benutzung, gilt sie nach 6 Tagen als abgenommen, wenn kein Vorbehalt erfolgt. Also Vorsicht mit dem Einzug in das neue Haus ohne rechtzeitigen schriftlichen Vorbehalt (z.B. weil Mietvertrag der Wohnung abgelaufen).

 

Das Gleiche gilt bei Vereinbarung der VOB 12 Tage nach der Fertigstellung. Wenn der Unternehmer Ihnen schreibt, dass er seine Arbeiten fertiggestellt hat oder wenn er Ihnen die Schlussrechnung schickt, müssen bei Ihnen die Alarmglocken läuten. Die Abnahme ist dann 12 Tage später erfolgt.

 

 Wichtig: Mit dem Datum der Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist.


Honorar Abnahmebegleitung

Die Kosten für eine Vorbegehung (vor der Abnahme) oder die Begleitung der Abnahme werden in der Regel nach Aufwand abgerechnet und liegen pro Termin bei etwa bei 500,- € (zzgl. USt.). Hinzu kommen ggf. die Kosten für die Erstellung eines Protokoll, was aber in den meisten Fällen nicht erforderlich ist, da bei jeder Abnahme ein offizielles Dokument in Form eines Abnahmeprotokolls durch den Bauunternehmer erstellt wird.