Baumängel und Bauschäden

Mängel und Schäden überall

Nach einem etwas makaberen Witz verschwinden die Fehler der Ärzte schnell unter der Erde, die der Architekten aber sind 100 Jahre zu bewundern. Der jährliche Schaden in Deutschland durch Fehlleistungen am Bau wird auf 7.000.000.000,- € (sieben Milliarden !) geschätzt, die Hälfte davon entsteht bei der Sanierung. Natürlich kennt niemand die Summe genau, ist ja auch peinlich, einen Fehler zuzugeben, und wenn der Bauherr nicht aufpasst: es merkt ja (manchmal) keiner.

 

Schimmelpilz

"Fungi imperfecti"

Gesundheit


Schimmel im Kinderzimmer, im Schlafzimmer, Bad, Küche, überall, und alle sind schnell mit Ratschlägen zur Hand, die meist "Lüften und Heizen" heißen, was aber nichts ändert, wenn die Ursachen nicht gründlich erforscht werden.

 

Die Mykologen unterscheiden weit mehr als 100.000 Schimmelpilzarten, die für uns wichtigsten heißen Penicillium, Aspergillus, Cladusporium. In unserer Umgebungsluft befinden sich nicht selten mehrere tausend Schimmelpilzsporen pro Kubikmeter. Mit jedem Atemzug atmen wir Sporen ein und aus. 

Die Auswirkung von Schimmelpilzwirkung auf die Gesundheit des Menschen zu beurteilen ist nicht Sache des Bausachverständigen. Weil Pilzbefall in Wohnungen hinsichtlich der gesundheitlichen Auswirkungen aber häufig überbewertet, und das Thema in der Öffentlichkeit gelegentlich mit einer gewissen Hysterie diskutiert wird, erscheinen einige Bemerkungen angebracht.

„Schimmelpilze kommen in der Umwelt des Menschen weit verbreitet vor […] der Mensch ist deshalb an ein Vorkommen von Schimmelpilzen in seiner Umgebung angepasst und weist gegenüber Schimmelpilzen eine hohe natürliche Resistenz auf. Er reagiert folglich

 nur selten mit Krankheitssymptomen auf eine 

 

Schimmelpilzexposition.“ (Arbeitskreis Qualitätssicherung Schimmelpilze in Innenräumen am Landesgesundheitsamt BW, 14.12.2001).

 

Schimmelpilzsporen sind ständig und überall vorhanden. Ohne Schimmelpilze gäbe es kein Bier, keinen Käse und keinen Hefekuchen. Ein direkter Zusammenhang zwischen dem Vorhandensein von Schimmelpilzen und einer Krankheit gibt es meines Erachtens nicht, obwohl dringend empfohlen wird, dass sich Asthmatiker und Personen, die auf Schimmelpilze allergisch reagieren, nicht in Räumen mit übermäßig vielen Schimmelpilzsporen aufhalten sollten.

 

Da in unserer Raumluft stets Schimmelpilzsporen vorhanden sind, ist auch der handtellergroße Befall in einer Ecke oder ein Stück verschimmelte dauerelastische Fuge an der Badewanne zwar hässlich, aber ohne Bedeutung für die Gesundheit. Gleiches gilt für geringe Pilzbildung in Räumen, in denen man sich nicht länger aufhält (Keller). Anders sind quadratmetergroßen Flächen im Schlafzimmer zu bewerten, von denen angenommen wird, dass sie durchaus zu einer gesundheitlichen Beeinträchtigung führen können. Diese Flächen müssen saniert werden.


Ursachen


Ursache für Schimmelpilzwachstum ist immer erhöhte Feuchtigkeit, die der Pilz für sein Wachstum benötigt. Diese kann bei einem Gebäude „von außen“ kommen (die undichte Wand), aber auch "von innen" durch die Bewohner erzeugt werden (zu hohe Raumluftfeuchte). Die Ursache für einen Schimmelpilzbefall zu beseitigen bedeutet daher, die Feuchtigkeit des betroffenen Bauteils dauerhaft zu reduzieren.

 

Raumluftfeuchte und Kondensatbildung

Jede Person verdunstet bis zu 3 Liter Wasser in 24 Stunden. Auch Pflanzen tragen dazu bei, die Luftfeuchtigkeit im Raum zu erhöhen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Raumluft eines kleinen Raumes oft nur noch in der Lage ist, „ein Schnapsglas“ voll Wasser als Wasserdampf aufzunehmen. Die Menge Wasserdampf, die von der Luft aufgenommen werden kann, ist abhängig von der Lufttemperatur. Wenn Luft abgekühlt wird, sinkt deren Fähigkeit, Wasserdampf zu speichern, weil kalte Luft weniger Wasserdampf aufnehmen kann als warme. Wird Luft abgekühlt, erreicht der darin enthaltene Wasserdampf irgendwann seinen „Sättigungspunkt“ (auch „Taupunkt“ genannt). Es entsteht Kondensat.

 

Die Abkühlung der Raumluft geschieht immer dann, wenn diese an kalten Bauteilen vorbeistreicht. Solche kalten Bauteile sind z.B. die Fensterscheiben, die Außenwände und ganz besonders die Gebäudeaußenecken. Gerade die Außenecken eines Raumes werden von der Heizungsluft schlecht erreicht und nicht so gut erwärmt wie die übrigen Wandflächen. Darüber hinaus steht in einer Außenecke einer kleinen „Erwärmungsfläche“ innen eine große „Auskühlungsfläche“ außen gegenüber. Hier besteht eine geometrische Wärmebrücke. Bei schlecht gedämmten Außenwänden (Altbau) verstärkt sich das Problem.

 

Kalte Bereiche sind auch die Wandflächen neben Fenstern, die Decke zum schlecht gedämmten Dachboden oder der Fußboden zum Keller oder andere Bauteile, durch die Wärme schnell abfließen kann (Wärmebrücken).

 

Schimmelpilzwachstum durch Kondensatbildung an kalten Bauteilen

 Wenn Raumluftfeuchte an kalten Bauteilen kondensiert, erkennt der Sachverständige die Ursache meist schnell, weil sie am Aussehen der Schäden zu erkennen ist.

Der Schadensbereich ist oft mit braunem, gelbem oder schwarzem Schimmel oder mit Schimmelkolonien bedeckt, weil die Bereiche langfristig feucht gehalten werden und sich Schimmel unter diesen Bedingungen besser entwickelt als bei kurzfristigen Durchfeuchtungs- und Trockenperioden.

 

Die Flecke sind nicht durch Ränder scharf begrenzt und liegen stets im Bereich der kalten Stellen, also im Bereich der Außenecken des Hauses, bei Dachwohnungen unter einem unbeheizten Boden mit einem Schadensschwerpunkt im Deckenbereich und bei Wohnungen über dem unbeheizten Keller mit dem Schwerpunkt im Fußbodenbereich.

 

Kalte Bereiche sind auch die Fensterlaibungen, die dann meist im unteren Bereich verpilzt sind, weil dort die Temperaturen am niedrigsten sind. Kalte Oberflächen haben auch die Fensterscheiben insbesondere bei Einfachverglasungen und bei älterer Isolierverglasung. Ein Beschlagen der Scheiben ist eine Warnung vor zu hoher Luftfeuchte und darf nur im Winter im unteren Bereich der Scheiben stattfinden.

 

Kalte Bereiche an Außenwänden liegen auch hinter Möbeln oder Vorhängen, die eine Erwärmung der Außenwandflächen behindern können.

 

Betroffen sind meistens diejenigen Räume, in denen hohe Feuchtigkeit anfällt, nach eigener Erfahrung zunächst Kinderzimmer, dann Schlafzimmer, oft auch Küche und Bad, seltener Wohnzimmer und Flure.

 

Undichte Außenwände

Das optische Erscheinungsbild bei undichten Außenwänden, das durch Wasser verursacht wird, welches von außen durch die Wände fließt, unterscheidet sich meist deutlich von dem durch Kondensation entstandenen. Die undichte Wand lässt meist punktuell oder in bestimmten Bereichen das Wasser durchfließen, die in der Regel nicht die typisch kalten Bereiche sind. Das Wasser bildet „Ränder“, weil durch die Wand fließendes Wasser Salze und Verunreinigungen transportiert, die bei Verdunstung auf der Oberfläche zurückbleiben, kristallisieren und Ausblühungen entstehen lassen, die Tapeten „abdrücken“. Beim Draufdrücken auf die Tapete „knistert“ es dahinter.

 

 


Abhilfe


Erst wenn die Ursache bekannt ist, kann der Bausachverständige Ratschläge für die Beseitigung geben. War es die hohe Luftfeuchte, die herabgesetzt werden muss? Müssen die Wände abgedichtet werden oder müssen sie vielleicht eine bessere Wärmedämmung erhalten? Eine Lösung gibt es immer. Die Frage ist eher, ob der Mieter oder Eigentümer die Ratschläge, die zu befolgen auch mühselig sein kann oder Kosten verursacht, beherzigen möchte.

 

Pilzbildung nach Einbau neuer Fenster - ein Rechtsproblem

Der Streit entsteht dann, wenn sowohl Mieter als auch Vermieter der Ansicht sind, "der Andere" habe die Schuld an der Schimmelpilzbildung. Bei Einbau neuer Fenster kann sowohl dem Mieter als auch dem Vermieter die Schuld an der Pilzbildung

 

zugesprochen werden. Bei Einbau neuer dicht schließender Fenster freut sich der Mieter über eine Heizkostenersparnis, wundert sich aber ein Jahr später über die beginnende Pilzbildung. Durch den deutlich reduzierten Luftaustausch kommt es oft zu Schimmelbildung, wenn nicht rechtzeitig gelüftet wird.

 

Das Landgericht Gießen (und andere vielleicht auch) haben entschieden, dass der Vermieter den Mieter darauf hinweisen muss, dass nach Einbau neuer Fenster mehr gelüftet werden muss, wenn er sich von der Haftung befreien möchte. Gibt er den Hinweis, ist er frei von Schuld, vergisst er es, kann der (unwissende) Mieter die Miete mindern.


Honorar

Die Kosten für die Beurteilung von Schimmelpilzschäden werden in der Regel nach Aufwand zu folgenden Sätzen abgerechnet:

Sachverständiger: 118,00 €/h; Kfz-Kosten: 0,60 €/km; Fotos: 2,00 €/Stck. (2-fach); Büropauschale: 6% (Schreibarbeiten, Porto, Fotokopien, Versand).

Alle oben aufgeführten Beträge zzgl. Umsatzsteuer.

Feuchteschaden

"Stille Gewässer sind oft tief!"

Wasser und Feuchtigkeit verursachen die größten Probleme am Bau. Wird der Bausachverständige gerufen, weil Schäden aufgetreten sind, stehen diese meist direkt oder indirekt mit Feuchtigkeit im Zusammenhang.

 

Wasser im Keller, ablösender Putz, Schimmel auf der Tapete – die Vielfalt der Feuchtigkeitsschäden ist so umfangreich, dass sie nicht alle aufgezählt werden können. Das ist das Element des Bausachverständigen. Er kommt, misst und findet die Schadensursache und weiß immer einen Rat, sie zu beseitigen.

Zuerst steht immer die Frage: Wo kommt das Wasser her? Gibt es eine Undichtigkeit im Dach, ist die Fassade nicht schlagregendicht oder gibt es eine defekte Wasser- oder Heizungsleitung?

 

 

Bei Schimmelpilzbildung gilt meist zu klären, ob dies die Folge einer undichten Außenwand ist (baulicher Mangel) oder ob sich Kondensat gebildet hat, weil zu wenig geheizt und gelüftet wurde (Nutzerverhalten). Anders formuliert: Ist der Vermieter Schuld, weil er sich vor der Instandsetzung der Fassade drückt, oder hat sich Kondensat gebildet, weil der Mieter nicht regelmäßig lüftet oder aus Kostenersparnis die Heizung herunter gedreht hat?

 

Der Sachverständige hat viele Möglichkeiten, z.B. durch Messungen der Wandfeuchtigkeit, Langzeitmessung des Raumklimas, Ermittlung der Oberflächentemperaturen oder durch Bauteilöffnungen zur Entnahme von Materialproben der Ursache auf den Grund zu gehen und den „Schuldigen“ festzustellen.


Honorar

Die Kosten für die Beurteilung von Schimmelpilzschäden werden in der Regel nach Aufwand zu folgenden Sätzen abgerechnet:

Sachverständiger: 118,00 €/h; Kfz-Kosten: 0,60 €/km; Fotos: 2,00 €/Stck. (2-fach); Büropauschale: 6% (Schreibarbeiten, Porto, Fotokopien, Versand).

Alle oben aufgeführten Beträge zzgl. Umsatzsteuer.

 

Rissbildungen

"Mut zur Lücke?"

Die Aussage "Der Riss gehört zum Bau" ist sicher übertrieben und zu plakativ. Tatsächlich geht der Streit aber stets darum, ob dieser oder jener Riss nun hinzunehmen ist oder nicht und dann (wenn nicht hinzunehmen) einen Mangel darstellt, der beseitigt werden muss, wenn es möglich ist.

 

Haarrisse im Dachausbau

Haarrisse im Dachausbau bis zu einer Rissweite von 0,2 mm bis 0,4 mm, wie sie zwischen "weichen" (Gipskarton) und "harten" (Mauerwerk) Bauteilen leicht entstehen, müssen wohl hingenommen werden, wenn sie nicht zu groß werden und dann (ab etwa 0,4 mm) einen optischen Mangel darstellen.

 

Risse im homogenen Mauerwerk

Bei Rissen im homogenen Mauerwerk muss nach der Ursache gesucht werden, die eine Setzungsbewegung sein kann,  

Deckendurchbiegung, Längenänderung von Bauteilen durch Trocknen oder Temperaturänderungen.

 

Risse im Beton

Risse im Beton entstehen gern beim "Schwinden" des Betons, der nach der Herstellung langsam trocknet und dabei "kürzer" wird und reißt. Das Schwinden wird bei dünnen Bauteilen (Zementestrich) nach wenigen Wochen abklingen, kann bei sehr massiven Bauteilen aber durchaus jahrelang dauern. Rissbeseitigung bei wasserundurchlässigen Bauteilen erfolgt meist durch Verpressen.

 

Der Sachverständige kann entscheiden, ob ein Riss ein Mangel ist und wie er beseitigt werden soll oder ob möglicherweise eine Beseitigung nicht möglich ist und dann über eine Wertminderung gesprochen werden muss.


Honorar

Die Kosten für die Beurteilung von Schimmelpilzschäden werden in der Regel nach Aufwand zu folgenden Sätzen abgerechnet:

Sachverständiger: 118,00 €/h; Kfz-Kosten: 0,60 €/km; Fotos: 2,00 €/Stck. (2-fach); Büropauschale: 6% (Schreibarbeiten, Porto, Fotokopien, Versand).

Alle oben aufgeführten Beträge zzgl. Umsatzsteuer.