Was ist sie wert, die Immobilie?

Die Frage stellt Ihnen die Bank bei der Beleihung, sie stellt sich aber auch beim Kauf und Verkauf und beim Erben, aber auch bei der Scheidung und der Zwangsversteigerung. Die Kosten für eine detaillierte Wertermittlung richten sich nach dem Verkehrswert, dem Marktwert. Wir nennen sie Ihnen gern.

Die Kosten für ein ausführliches Gutachten sind nicht unerheblich. Es lohnt sich allgemein nicht, "aus Neugierde" ein umfangreiches Gutachten mit vielen Anlagen darüber, was das Haus wert ist, zu bestellen, schon deshalb nicht, weil sich ein Wert nach wenigen Jahrenverändern kann und nicht mehr "passt".

Das Honorar für das Wertgutachten war einmal gesetzlich festgelegt und richtete sich bis 12.6.2009 nach der Honorarordnung und dem Verkehrswert, dem Marktwert, also dem Wert, der üblicherweise bei Verkauf zu erzielen wäre. Das Honorar haben wir beibehalten. Es beträgt bei einem Verkehrswert von 200.000,-€ etwa 1.000,-€ und bei einem von 1 Mill.€ etwa 2.200,-€ (zuzüglich Nebenkosten wie Fahrt und Fotos und UST). Bei größeren Objekten können Sie mit uns ein wenig handeln.

Der Sachverständige wird bei der Schätzung eines Einfamilienhauses den Sachwert als wichtigste Zahl zugrundelegen. Das ist der Wert von Grundstück und Gebäude auf der Basis von Baukosten zuzüglich der Außenanlagen.

Bei der Wertermittlung eines Mehrfamilien- oder Bürohauses oder von Gewerbebauten ist der Ertragswert die wichtigste Größe. Er errechnet sich aus der zu erzielenden Miete.

Für die Eigentumswohnung errechnen wir zwar auch einen Ertragswert, vertrauen aber eher statistisch ermittelten Vergleichspreisen, nach einem Verfahren, das wir entwickelt haben, das einzig uns zur Verfügung steht und an Genauigkeit alle anderen Methoden in den Schatten stellt.

Hauskauf, Hausbesichtigung und Wert des Objektes

Beim Hauskauf, also dann, wenn noch nicht entschieden ist, ob dieses Objekt überhaupt das Traumhaus werden kann, lohnt sich eine umfangreiche und aufwändige Wertermittlung meist nicht. Hier schlagen wir eine preiswertere Alternative vor und lassen uns vor der Hausbesichtigung die wichtigsten Daten geben (Bauzeichnungen, Baujahr, Grundstücksgröße und Lage), machen vor dem Ortstermin einige Vorberechnungen, beschaffen den Bodenwert und rechnen Ihnen den überschläglichen Wert des Objektes nach der Hausbesichtigung bei einer Tasse Kaffee vor.

Diese grob überschlägliche Abschätzung des Marktwertes ist zwar nicht genau, vermittelt aber das Gefühl dafür, ob der Preis angemessen ist.

Auch ohne die erwähnte Wertabschätzung, halte ich es für sinnvoll, dass man sich nach eine Hausbesichtigung in aller Ruhe noch einmal zusammenzusetzt und versucht sich ein Gefühl über den Zustand, die Bauqualität, den Schallschutz, die Wärmedämmung, die Schäden des Hauses zu vermitteln und die Besichtigung noch einmal im Geiste vorbeiziehen lässt.

Das Honorar für eine derartige Beratung ist nicht hoch und liegt einschließlich Nebenkosten (Anfahrt, Abfahrt,) bei etwa 390,- € (mind. aber 0,1 % des Kaufpreises), bei überschläglicher Wertermittlung zur Beurteilung des Kaufpreises (einschließlich der Gebühren für die Beschaffung des Bodenwertes und der Berechnungen) etwas höher (+ 150,- €), alles jeweils zuzüglich Umsatzsteuer. Andere Vereinbarungen sind möglich.

Erben und Schenken

Beim Erben und Vererben sind es meist andere, die nach dem Wert fragen: das Vormundschaftsgericht oder der Erbe, der den Pflichtteil beansprucht. Wenn er das Erbe schließlich hat muß er Erbschaftssteuer zahlen. Das Gleiche Los trifft den Beschenkten.

Die Höhe des Verkehrswertes und damit der Erbschaftssteuer ermittelt das Finanzamt nach eigenen Regeln (Steuerliche Bedarfsbewertung). Diese Regeln sind überall gleich und können dann, wenn das Objekt weniger wertvoll ist als die Finanzbehörde errechnet hat zu Ungerechtigkeiten führen. Das ist der Moment an dem der Sachverständige gefragt werden kann, dessen Gutachten mehr wiegt als die Berechnung des Finanzamtes. Der Sachverständige darf sich allerdings nicht vom Wunsch seines Auftraggebers leiten lassen, der sich natürlich einen ganz besonders niedrigen Wert wünscht.

Scheidung

Bei der Scheidung wird auch das Gericht den Verkehrswert wissen wollen, wenn die beiden Kontrahenten sich nicht einigen, weil der Ausziehende völlig andere Vorstellungen vom Wert hat als derjenige, der bleibt und "auszahlen" soll. Viel Streit, Nervenbelastung und Kosten können vermieden werden, wenn man sich von vornherein auf den Sachverständigen einigt.