Die Abnahme ist für den Auftraggeber nicht nur eine spannende und ev. auch aufregende Sache, sondern hat klar definierte rechtliche Konsequenzen.
Die Abnahme bedeutet das Ende der Arbeiten (Ende des Erfüllungsstadiums)  und den Beginn der Gewährleistungspflicht für den Auftragnehmer. Die Rechnung ist in der Regel bei Abnahme fällig.

Vor der Abnahme muß der Auftragnehmer nachweisen, dass er gut gearbeitet hat, nach der Abnahme hat der Auftraggeber die Nachweispflicht, falls er einen Mangel beanstanden möchte (Beweislastumkehr). Das bedeutet, dass Sie alle Beanstandungen bei der Abnahme nennen (Liste einige Tage vorher - ggf. mit dem Sachverständigen - vorbereiten) und in das gemeinsame Protokoll schreiben sollten. Für später auftretende Mängel müssen Sie nachweisen, dass der Unternehmer haftet.

Bis zur Abnahme trägt der Auftragnehmer die Veranwortung für Beschädigung und Untergang des Werkes, nach der Abnahme der Auftraggeber (Gefahrenübergang).

Ganz wichtig: Mängel, die bekannt sind, Vertragsstrafen, Rücktritt vom Vertrag, Ansprüche auf Minderung oder Selbstvornahme (nicht jedoch Schadenersatzansprüche) verfallen, wenn sie nicht im Abnahmeprotokoll vorbehalten werden. Also alles aufschreiben, was Ihnen so einfällt.

Fiktive Abnahme nach VOB
Förmlich Abnahme muss stattfinden, wenn eine Partei es verlangt. Nimmt der Auftraggeber die Sache ohne Abnahme in Benutzung, gilt sie nach 6 Tagen als abgenommen, wenn kein Vorbehalt erfolgt. Also Vorsicht mit dem Einzug in das neue Haus ohne rechtzeitigen schriftlichen Vorbehalt (z.B. weil Mietvertrag der Wohnung abgelaufen).

Das Gleiche gilt bei Vereinbarung der VOB 12 Tage nach Fertigstellung. Wenn der Unternehmer Ihnen schreibt, dass er seine Arbeiten fertiggestellt hat oder wenn er Ihnen die Schlussrechnung schickt, müssen bei Ihnen die Alarmglocken läuten. Die Abnahme ist dann 12 Tage später erfolgt.

Die Blower-Door (Pustetür) ist ein in eine Haustür eingesetzter Ventilator, der das Haus unter geringen Druck (50 Pascal) setzt und aufpustet. Nach DIN 4108 Teil 2, Teil 7 und ISO 9972 darf dabei in der Stunde nicht mehr als das dreifache Luftvolumen des Hauses durch Undichtigkeiten entweichen. Bei einem gut gebautem Haus wird dieser Wert leicht unterschritten und liegt etwa beim Ein- bis Zweifachen.

Nur in dichten Häusern (Energieeinsparverordnung §6) kann wirksam Energie gespart werden. Die Zukunft wird deshalb der kontrollierten Belüftung mit Wärmerückgewinnung (DIN 1946 - 6) gehören. Wir können uns nicht mehr leisten, unsere Häuser durch Öffnen der Fenster zu lüften oder den Luftwechsel der gerade herrschenden Windgeschwindigkeit zu überlassen. Eine Lüftung wird auch dann erforderlich werden, wenn die Bewohner nicht zu hause sind. Auch dies spricht dafür, die Lüftung nicht dem Nutzer zu überlassen.

Alte Häuser mit schlechten Fenstern erreichen je nach Windstärke alleine durch die Fensterfugen und Undichtigkeiten Luftwechselraten bis zum Achtfachen des Hausvolumens aber auch das Lüften durch Fenster oder deren ständige Kippstellung hat hohe Luftwechselraten und hohe Wärmeverluste zur Folge.

Die Blower-Door setzen wir auch ein, um den Weg für Gerüche aufzuspüren. Zunehmend fühlen sich Bewohner belästigt, deren Nachbarn starke Raucher sind oder andere Gerüche produzieren und die den Rauchgeruch, der durch Decken oder Wände zieht, ertragen müssen. Wie bei der Feststellung von Undichtigkeiten am Haus wird dann Theaternebel eingesetzt, der dort hervorquillt, wo die Undichtigkeiten zwischen den Wohnungen liegen. Die Kosten für eine einfache Messung wird bei etwa 400,- € liegen, rufen Sie einfach mal an.

Der Nachbar baut und Sie befürchten Schäden an Ihrem Gebäude?

Sie bauen und möchten in gutem Einvernehmen mit Ihrem Nachbarn die vorhandenen Risse an dessen Haus feststellen lassen?

Der Schaden durch die Baumaßnahme des Nachbarn am Haus des anderen Nachbarn ist zwar eher selten, kann aber bei Unterfangungen, Grenzbebauung oder Rammarbeiten erheblichen Umfang annehmen. Es ist dann bei Weitem angenehmer, wenn man sich nach Baufertigstellung an Hand des Protokolles und der Fotos des Sachverständigen über etwaige neu entstandene Schäden unterhalten kann, als mit Rechtsanwalt und Gericht darüber zu streiten, welcher Schaden vor Baubeginn vorhanden war und welcher nicht und das nachbarliche Verhältnis dadurch zu verderben.

Der Sachverständige ist Mittler zwischen zwei Parteien, die sich misstrauisch beäugen, er wird den Bauherrn vor übermäßigem Schaden bewahren und dem ev. geschädigten Nachbarn bei seinen Ansprüchen helfen. Nicht selten macht der Sachverständige den Nachbarn auf dessen alte Risse erst aufmerksam, mit denen dieser seit Jahren lebt aber erst dann bemerkt, wenn der Bagger auf der Baustelle auftaucht. Schon dieses Phänomen macht die Beweissicherung sinnvoll.

Nachträglich ist es schwierig und aufwändig und oft unmöglich den alten Riss vom Neuschaden zu unterscheiden.

Die Kosten einer Beweissicherung richten sich nach dem Aufwand, der allgemein nach Stunden, Fotos und Fahrkilometern abgerechnet wird und bei einem kleinen, wenig geschädigten Gebäude bei etwa 500,-€ liegen dürfte und beim großen, alten Mehrfamilienhaus je nach Anzahl der Wohnungen etwa das Doppelte beträgt. Eine Preisanfrage ist sinnvoll. Wichtig ist dabei das Vertrauen zu dem Sachverständigen. Eine preiswerte Lösung, die im Streitfall ein unbrauchbares Protokoll liefert, ist schlechter als keine.

Wir begehen das ganze Haus von außen und innen, stellen uns vor jede Wand und fotografieren jeden Riss. Nur so lässt sich im nachhinein nachweisen, ob ein Schaden schon vor Baubeginn vorhanden war, oder nicht.

mehr zu Beweissicherung  

Garantie?

Das Wort Garantie gibt es im Bauwesen eher nicht. Umgangssprachlich wird damit oft die Gewährleistung (Abnahme) bezeichnet, die durch Gesetz festgelegt ist und die auch zwischen den Vertragsparteien in gewissem Rahmen vereinbart werden kann. Eine Garantie ist eine, zusätzlich zur gesetzlichen Gewährleistung, vereinbarte freiwillige Leistung des Unternehmers oder des Lieferanten.

Blower-Door-Verfahren und Lüftung

Wie dicht ist mein Haus?

Die Blower-Door (Pustetür) ist ein in eine Haustür eingesetzter Ventilator, der das Haus unter geringen Druck (50 Pascal) setzt und aufpustet. Nach DIN 4108 Teil 2, Teil 7 und ISO 9972 darf dabei in der Stunde nicht mehr als das dreifache Luftvolumen des Hauses durch Undichtigkeiten entweichen. Bei einem gut gebautem Haus wird dieser Wert leicht unterschritten und liegt etwa beim Ein- bis Zweifachen.

Nur in dichten Häusern (Energieeinsparverordnung §6) kann wirksam Energie gespart werden. Die Zukunft wird deshalb der kontrollierten Belüftung mit Wärmerückgewinnung (DIN 1946 - 6) gehören. Wir können uns nicht mehr leisten, unsere Häuser durch Öffnen der Fenster zu lüften oder den Luftwechsel der gerade herrschenden Windgeschwindigkeit zu überlassen. Eine Lüftung wird auch dann erforderlich werden, wenn die Bewohner nicht zu hause sind. Auch dies spricht dafür, die Lüftung nicht dem Nutzer zu überlassen.

Alte Häuser mit schlechten Fenstern erreichen je nach Windstärke alleine durch die Fensterfugen und Undichtigkeiten Luftwechselraten bis zum Achtfachen des Hausvolumens aber auch das Lüften durch Fenster oder deren ständige Kippstellung hat hohe Luftwechselraten und hohe Wärmeverluste zur Folge.

Damit wir in unseren Häusern nicht ersticken und Feuchtigkeit nicht die Schimmelpilze wachsen lässt, sieht DIN 4108 (4.2.3) vor, dass die Mindestluftwechselrate in der Stunde wenigstens das halbe Gebäudevolumen betragen soll - also Luftwechsel alle 2 Stunden. Dies ist auch wohl die Untergrenze um Schadstoffe, Kohlendioxid und Feuchtigkeit nicht zu sehr ansteigen zu lassen.

Die Blower-Door setzen wir auch ein, um den Weg für Gerüche aufzuspüren. Zunehmend fühlen sich Bewohner belästigt, deren Nachbarn starke Raucher sind oder andere Gerüche produzieren und die den Rauchgeruch, der durch Decken oder Wände zieht, ertragen müssen. Wie bei der Feststellung von Undichtigkeiten am Haus wird dann Theaternebel eingesetzt, der dort hervorquillt, wo die Undichtigkeiten zwischen den Wohnungen liegen.

Merkantiler Minderwert bei Hausschwammbefall

Wenn die relative Feuchtigkeit im Wohnraum zu hoch ist und deutlich über 60% oder 70 % liegt, muss das Ziel sein, diese herabzusetzen. Herabsetzung der Luftfeuchtigkeit ist zunächst nur durch regelmäßiges Lüften möglich. Lüften sollte durch häufiges und vollständiges Öffnen der Fenster erfolgen, möglichst mit Durchzug und nicht länger als 5 bis 10 Minuten dauern. Wenn bei hoher Luftfeuchte in der Wohnung aus organisatorischen Gründen (Abwesenheit) ein häufiges (stündliches) Lüften nicht möglich ist, muss auf „Spaltlüftung“, also Dauerlüftung zurückgegriffen werden, die mit einem Schwingflügelfenster besser durchzuführen ist, als mit einem gekippten Fenster. Der Abstand des Lüftens kann im Verlaufe der ersten Woche vergrößert werden, am besten mit ständiger Kontrolle der Raumluftfeuchte (Hygrometer).

Wussten Sie, dass die Erneuerung der Luft durch alte Fenster bis zu 8x in der Stunde stattfindet und bei neuen Fenstern 1x in 10 Stunden? Schimmel ensteht oft nach der Fenstererneuerung, weil Bewohner nicht daran denken, dass Lüftung ohne ihr Zutun plötzlich nicht mehr stattfindet.

Lüften durch „Kippstellung“ der Fenster, ist gegenüber der „Zugluft“ ungünstiger, weil der Lüftungsvorgang etwa zehnmal solange dauert und während dieser langen Lüftungszeit die Fensterlaibung, die Fußböden, Wände und Decken, die Möbel und andere Gegenstände auskühlen. Das Auskühlen der Bauteile soll aber verhindert werden, weil das erneute Erwärmen unnötig Energie kostet und weil die warm gebliebenen Bauteile und Gegenstände die „neue“ Luft schnell erwärmen sollen. Bei Abwesenheit ist aber  -  wie erwähnt eine ständige Lüftung besser als keine.

Zu bedenken ist, dass etwa 2/3 der Feuchte nicht von der Raumluft aufgenommen wird, sondern von Fußboden, Wänden und Decken und diese Bauteile nach meiner Erfahrung einige Wochen benötigen um auszutrocknen. Künzel hat festgestellt, dass selbst bei plötzlicher Trocknung der Luft unter Labormaßstäben, die Trocknung der Wände mehrere Tage benötigt. wenn alle Maßnahmen nicht durchführbar sind, hilft nur eine mechanische Lüftung und vorübergehend auch eine mechanische Lufttrocknung.

Eine Trocknungswirkung tritt nicht ein, wenn die Außenluft wärmer ist als die im Raum. Bei warmen Außentemperaturen und deutlich geringeren  Raumtemperaturen findet eine Erhöhung der Feuchtigkeit statt. Der kühle Keller wird im Sommer durch Lüften nicht trockener sondern feuchter!

Damit wir in unseren Häusern nicht ersticken und Feuchtigkeit nicht die Schimmelpilze wachsen lässt, sieht DIN 4108 (4.2.3) vor, dass die Mindestluftwechselrate in der Stunde wenigstens das halbe Gebäudevolumen betragen soll - also Luftwechsel alle 2 Stunden. Dies ist auch wohl die Untergrenze um Schadstoffe, Kohlendioxid und Feuchtigkeit nicht zu sehr ansteigen zu lassen.

Lüften ist also auch und eigentlich noch mehr aus physiologischen Gründen erforderlich. Weil der Mensch im Mittel 18 Liter CO₂ in der Stunde ausatmet, steigt die Konzentration dieses Gases im Wohnraum an. Die Normalkonzentration beträgt etwa 0,035 Volumenprozent und wird ab etwa 0,10  % als unbehaglich empfunden. Hier einige Richtwerte für den CO2-Gehalt in der Luft:

Um das Wohlbefinden zu erhalten, ist je Person und je nach Aktivität eine Frischluftmenge von 20 bis 30 m³ in der Stunde erforderlich. Daraus lässt sich leicht errechnen, dass das Luftvolumen in einem Raum schon bei wenigen Personen häufig gewechselt werden müsste. Wenn Fenster und Türen dicht sind wie ein Aquarium, ergibt sich daraus, dass etwa alle zwei Stunden eine kurze Lüftung von fünf bis zehn Minuten erforderlich ist, bei alten Fenstern weniger.

Bei geschlossenen Fenstern erfüllt ein Klassenraum schon nach 8 Minuten und ein Schlafzimmer nach 40 Minuten nicht mehr die hygienischen Anforderungen (max 1000 ppm CO2) an die Raumluft (Westfeld in "Der Bausachverständige 2/2011 und http://www.umweltbundesamt.de/gesundheit/innenraumhygiene/irk.htm.

Bei modernen Bauten und dicht schließenden Fenstern wird deshalb zunehmend eine mechanisch betriebene Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung eingesetzt, die bei Neubauten als zentrale Anlage mit Zuluft- und Abluftleitungen für das ganze Haus und bei Altbaurenovierung dezentral als Einzelanlage für die betreffenden Räume - meist Schlafzimmer -  eingerichtet wird.http://www.umweltbundesamt.de/gesundheit/innenraumhygiene/irk.htm

Die DIN 1946-6 befasst sich mit der Lüftung von Wohnungen und enthält Richtlinien für die erforderlichen Luftvolumenströme. Die Zahlen dienen zwar in erster Linie der Bemessung von technischen Einrichtungen zur freien Lüftung, können aber auch gut als Hinweise für die Häufigkeit der Lüftung angesehen werden.

Nowak (DB 5/05) bezieht den erforderlichen Luftwechsel auf Haushaltsgrößen:

Aus den vorstehend genannten Zahlen ergibt sich, dass das Luftvolumen einer Wohnung, wenn diese mit dichten Fenstern und Türen versehen ist, etwa  alle zwei Stunden ausgetauscht werden muss. Selbst wenn die Häufigkeit des zweistündigen Lüftens nicht eingehalten werden kann, ergibt sich aber dennoch die Erkenntnis, dass bei intensiv genutzten Wohnräumen ein morgendliches und abendliches Lüften bei dichten Fenstern und Türen nicht ausreicht.

Fensterlose Küchen sollten eine ständige Lüftung von 40 bis 60 m³/h aufweisen. Im Einzelnen wird auf die DIN 1946-6 verwiesen, die sich sehr detailliert mit Luftvolumenströmen und Bemessung von Lüftungsanlagen befasst.

Mängel und Schäden am Gebäude
Das perfekte Gebäude gibt es nicht. Weder gelingt es dem Architekten und dem Bauunternehmer alle Fehler zu vermeiden, noch werden alle Baustoffe so viele Jahrzehnte überdauern, wie man eigentlich beim Neubau noch gehofft hatte. Wenn nichts anderes vereinbart ist richtet sich die Frage ob ein Mangel vorliegt nach dem BGB §633 oder bei VOB-Vertrag nach §13 Nr.1.

Der Mangel entsteht mit der Herstellung des Gebäudes, wenn die allgemein anerkannten Regeln der Technik, also z.B. die Vorschriften des Schallschutzes oder des Feuchtigkeitsschutzes nicht eingehalten werden: es ist mangelhaft gebaut worden.

Ein Mangel ist aber auch schon die Nichteinhaltung des Vertrages oder die Abweichung von den Bauzeichnungen. Das Bauwerk hat dann nicht die vereinbarte Beschaffenheit.

Im BGB sind die Stufen der Mangelfreiheit aufgezählt:
Einhaltung der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit und den allgemein anerkannten Regeln
und wenn nichts vereinbart ist...
Eignung für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung
ansonsten...
Eignung für die gewöhnliche Verwendung und Einhaltung einer üblichen Beschaffenheit

Fehlt im Einzelfall eine Vereinbarung, wird man dann einen Mangel feststellen, wenn das Bauwerk nicht die Beschaffenheit aufweist, die für gewöhnliche Verwendung üblich ist und die der Besteller erwarten kann. Hier müsste dann der Sachverständige feststellen, was üblich ist. Ist Spitzenqualität üblich, jedes Mal ein Meisterwerk? Nein, üblich ist z.B. "mittlere Art und Güte", der Bauherr wird kleinere Unregelmäßigkeiten hinnehmen müssen. Das "Meisterwerk" muß er extra bestellen (und bezahlen).

Der Mangel wird nicht immer gleich und zur Bauzeit entdeckt. Die mangelhafte Abdichtung des Kellers zeigt sich oft erst nach Jahren. Gut für den Bauherren, wenn er die Entdeckung vor Ablauf der Gewährleistungsfrist macht (und nachweist), sonst gut für den Bauunternehmer.

Eine gute Detailplanung und eine sorgfältige Bauüberwachung durch den Architekten können Mängel in großem Umfang vermeiden. Zunehmend wird auch für Qualitätskontrollen der Bausachverständige hinzugezogen, er ist der Spezialist für die Schwachpunkte und lebt davon, dass sie oft zu sehr schwächeln.

Der Schaden entsteht nach der Herstellung durch Alterung, aber auch durch Einwirkung von außen (Witterung, Straßenverkehr, Nachbarbaustelle).

Das Dach, die Fassade, die Fenster werden schadhaft und müssen renoviert oder erneuert werden und die Technik wird im Verlaufe des Lebens eines Gebäudes mehrfach erneuert werden müssen. Regelmäßige Wartung und Pflege zögern Schäden hinaus, machen das Wohnen angenehmer und das Vermieten leichter und dienen der Werterhaltung des Objektes.

Der "Merkantile Minderwert" gehört zu den "tatsächlichen Eigenschaften" (§ 194 BauGB) die einem Objekt anhaften, auch wenn dieser äusserst schwer zu bestimmen ist und sich allgemein einer Bewertung auf statistischer Basis (wegen zu kleiner Fallmengen) entzieht. Bergschäden und Setzungsschäden können einen merkantilen Minderwert zur Folge haben aber auch das Auto nach einem Unfall und nach erfolgter und einwandfrei ausgeführter Reparatur. Ein typisches Beispiel dafür, was einen merkantilen Minderwert auslösen kann ist der Hausschwammbefall nach seiner Bekämpfung.

Der Ausdruck "merkantiler Minderwert" wird für alle möglichen Wertminderungen benutzt wird, die den Preis und den Marktwert beeinflussen. Es gibt aber eine klare und eindeutige Definition des BGH (Urteil vom 11.7.1991 - VII ZR 301/90 - ): "(Wert), der trotz völliger und ordnungsgemäßer Instandsetzung schon deshalb verbleibt, weil bei einem Teil des Publikums vor allem wegen des Verdachts verborgen gebliebener Schäden eine den Preis beeibflussende Abneigung gegen den Erwerb besteht". 

Der Merkantile Minderwert verbleibt also nach der Beseitigung des Schadens, lässt sich im Gegensatz zu technischen Mangel nicht beseitigen und haftet dem Gebäude zum Beispiel auch nach einer Schwammbekämpfung an, auch dann, wenn die Schwammbekämpfung sicher und zuverlässig war.

Der Merkantile Minderwert entsteht also im Kopf des Käufers (eher nicht des Verkäufers) er ist ein psychologischer Wert und ein Maß für die Befürchtung: "da könnte doch noch etwas sein...".

Rechnung |Zahlung

Rechnung ist fällig 30 Tage nach Zugang (§ 286 Abs.3 BGB), bei unklarem Zugang nach Empfang der Gegenleistung. Danach ist der Schuldner in Verzug.

Bei Vereinbarung der VOB (§16 1.(3) und 3.(1)) ist für Fälligkeit das Datum des Rechnungseinganges maßgeblich. Danach sind Abschlagszahlungen 18 Tage nach Zustellung und die Schlußzahlung nach Prüfung (max. 2 Monate) fällig. Zahlungen aufs äusserste beschleunigen, Skonto nicht zulässig. VOB ist im privaten Bereich meist aber nicht rechtswirksam vereinbart.

Alles vereinfacht und kurz gefasst, soll der ersten Info dienen und ist ohne Gewähr.

Mängel und Schäden am Gebäude

Das perfekte Gebäude gibt es nicht. Weder gelingt es dem Architekten und dem Bauunternehmer alle Fehler zu vermeiden, noch werden alle Baustoffe so viele Jahrzehnte überdauern, wie man eigentlich beim Neubau noch gehofft hatte. Wenn nichts anderes vereinbart ist richtet sich die Frage ob ein Mangel vorliegt nach dem BGB §633 oder bei VOB-Vertrag nach §13 Nr.1.

Der Mangel entsteht mit der Herstellung des Gebäudes, wenn die allgemein anerkannten Regeln der Technik, also z.B. die Vorschriften des Schallschutzes oder des Feuchtigkeitsschutzes nicht eingehalten werden: es ist mangelhaft gebaut worden.

Ein Mangel ist aber auch schon die Nichteinhaltung des Vertrages oder die Abweichung von den Bauzeichnungen. Das Bauwerk hat dann nicht die vereinbarte Beschaffenheit.

Im BGB sind die Stufen der Mangelfreiheit aufgezählt:
Einhaltung der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit und den allgemein anerkannten Regeln
und wenn nichts vereinbart ist...
Eignung für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung
ansonsten...
Eignung für die gewöhnliche Verwendung und Einhaltung einer üblichen Beschaffenheit

Fehlt im Einzelfall eine Vereinbarung, wird man dann einen Mangel feststellen, wenn das Bauwerk nicht die Beschaffenheit aufweist, die für gewöhnliche Verwendung üblich ist und die der Besteller erwarten kann. Hier müsste dann der Sachverständige feststellen, was üblich ist. Ist Spitzenqualität üblich, jedes Mal ein Meisterwerk? Nein, üblich ist z.B. "mittlere Art und Güte", der Bauherr wird kleinere Unregelmäßigkeiten hinnehmen müssen. Das "Meisterwerk" muß er extra bestellen (und bezahlen).

Der Mangel wird nicht immer gleich und zur Bauzeit entdeckt. Die mangelhafte Abdichtung des Kellers zeigt sich oft erst nach Jahren. Gut für den Bauherren, wenn er die Entdeckung vor Ablauf der Gewährleistungsfrist macht (und nachweist), sonst gut für den Bauunternehmer.

Eine gute Detailplanung und eine sorgfältige Bauüberwachung durch den Architekten können Mängel in großem Umfang vermeiden. Zunehmend wird auch für Qualitätskontrollen der Bausachverständige hinzugezogen, er ist der Spezialist für die Schwachpunkte und lebt davon, dass sie oft zu sehr schwächeln.

Der Schaden entsteht nach der Herstellung durch Alterung, aber auch durch Einwirkung von außen (Witterung, Straßenverkehr, Nachbarbaustelle).

Das Dach, die Fassade, die Fenster werden schadhaft und müssen renoviert oder erneuert werden und die Technik wird im Verlaufe des Lebens eines Gebäudes mehrfach erneuert werden müssen. Regelmäßige Wartung und Pflege zögern Schäden hinaus, machen das Wohnen angenehmer und das Vermieten leichter und dienen der Werterhaltung des Objektes.

Das Schiedsgutachten

Gerichte brauchen lange, um einen Streitfall zu entscheiden. Die Sache wird teuer und kostet Nerven. Mit dem Bauvertrag sollte deshalb stets auch eine Schiedsgutachtervereinbarung getroffen werden, die bei gutem Ausgang der Baumaßnahme nicht benötigt wird, aber im Streitfall ein Rettungsanker sein kann. Es gibt immer wieder Bauvorhaben, die im Streit enden und bei denen ein neutraler Sachverständiger schlichten kann. Wenn die Parteien nicht verfeindet sind, kann diese Schiedsgutachtervereinbarung auch später zu jedem Zeitpunkt getroffen werden.

Der Schiedsgutachter entscheidet, ob ein Mangel berechtigt ist oder nicht und welche Kosten für dessen Beseitigung entstehen. Er kann von den beiden Parteien oder von der Handelskammer ausgewählt werden. Er wird einen Vertrag mit den Parteien schließen, seine Kosten nennen, einen Vorschuss anfordern und einen oder mehrere Ortstermine machen zu denen alle Beteiligten eingeladen werden.

Das Schiedsgutachten ist für die Vertragsschließenden verbindlich. Zwar ist die Möglichkeit, vor Gericht zu gehen, dadurch nicht ausgeschlossen, aber das Gericht wird sich in der Regel an das Gutachten halten.

Rufen Sie uns an, wenn Sie einem langwierigen Streit vor Gericht aus dem Wege gehen wollen und im Einvernehmen mit der anderen Partei die Meinungsverschiedenheiten durch einen Schiedsgutachter lösen lassen wollen.

Wir erinneren uns an Fälle mit völlig zerstrittenen Gegnern, die letzlich aber gemeinsam mit dem Sachverständigen an einem Tisch saßen, sich einigen konnten und leidlich friedlich auseinandergingen. Wir stellen Ihnen gern unsere Erfahrungen und Kenntnisse zur Verfügung.

Baut Ihr Nachbar absichtlich, böswillig oder grob fahrlässig bis auf Ihr Grundstück können Sie Abbruch verlangen, baut er versehentlich über die Grenze, ist Abbruch nur möglich wenn Sie rechtzeitig eingreifen und der Abbruch keine erhebliche Zerstörung bedeutet. Protestieren Sie zu spät, können Sie den nur den Ankauf des versehentlich bebauten Grundstücksanteiles verlangen oder eine Rente für die Nutzung Ihrer Flächen vereinbaren. Die Höhe dieser Rente oder den Kaufpreis rechnet Ihnen ein Sachverständiger aus.

VOB, Vergabe und Vertragsordnung für Bauleistungen

Meist wird die VOB noch als Verdingungsordnung für Bauleistungen bezeichnet, wie sie bis 2002 hieß.

Es handelt sich dabei um ein umfangreiches Vertragswerk, das wegen seiner Ausgewogenheit dem AGBG entspricht und dem Bauvertrag zugrunde gelegt werden sollte. In der VOB sind in Teil B wesentliche Vereinbarungen, wie Vergütung, Ausführung, Ausführungsfristen, Haftung und Kündigung, Vertragsstrafe und Abnahme, die Gewährleistungsfrist und vieles andere geregelt.

In Teil C der VOB sind die technischen Vertragsbedingungen enthalten. Sie regeln die Ausführung und weisen auf die anzuwendenden Regeln (i.a. DIN-Normen) hin.

Die VOB kann nur als ganzes vereinbart werden. Änderungen machen die Vereinbarung nichtig (AGBG), es gilt dann das BGB.
Dem privaten Auftraggeber muss der Unternehmer die VOB kostenlos zur Verfügung stellen, wenn sie wirksam vereinbart werden soll. Es lohnt sich zumindest den Teil B (20 Seiten) einmal durchzulesen.

Gewährleistungsfristen

Werkvertragsrecht
Bauwerke nach BGB (§ 634a):  5 Jahre (in Ausnahmefällen bis ca. 10 Jahre)
Bei wirksamer Vereinbarung der VOB (§13 4.(1):  4 Jahre (verhandelbar!)
Architektenleistungen am Bauwerk (BGB):   5 Jahre

Arbeiten an beweglichen Sachen oder Grundstück:   2 Jahre

Kaufvertragsrecht
Allgemein:   2 Jahre
Nachweispflicht des Verkäufers 6 Monate, danach Beweislastübergang auf den Käufer. Dieser muß dann nachweisen, dass die Sache mangelhaft ist.

Kauf von Baustoffen oder eines Bauwerkes:   5 Jahre

Mängelrüge

Wenn der Auftragnehmer seine Arbeiten nicht oder nur mangelhaft ausführt, reicht eine Fristsetzung aus (keine Nachfrist mehr - Leistungsstörungsrecht §323 BGB). Danach kann der Auftraggeber vom Vertrag zurücktreten. VOB - wenn wirksam vereinbart - ist aber vorrangig (§5 4.)

"Verdeckte" Mängel erhalten keine Sonderbehandlung, weil Mängel stets verdeckt sind (sonst würde man sie ja gleich beseitigen) wohl aber "versteckte" Mängel, also solche, die arglistig oder böswillig verschwiegen wurden. Dann gilt eine dreijährige Verjährung nach der Entdeckung, also nach Kenntnis von dem Mangel (mind. 5 Jahre nach §634, max 10 Jahre nach §199). Die Arglist muss man dann nachweisen. Das versuchen Sie mal!

Die ablaufende Verjährungsfrist kann gehemmt werden, die Uhr steht still wenn die Parteien miteinander verhandeln oder der Unternehmer (nachweisbar) gesagt hat: "dat wüllt wi glieks moken" (wird bald repariert) (§203, § 209 BGB).

Zahlung

Rechnung ist fällig 30 Tage nach Zugang (§ 286 Abs.3 BGB), bei unklarem Zugang nach Empfang der Gegenleistung. Danach ist der Schuldner in Verzug.

Bei Vereinbarung der VOB (§16 1.(3) und 3.(1)) ist für Fälligkeit das Datum des Rechnungseinganges maßgeblich. Danach sind Abschlagszahlungen 18 Tage nach Zustellung und die Schlußzahlung nach Prüfung (max. 2 Monate) fällig. Zahlungen aufs äusserste beschleunigen, Skonto nicht zulässig. VOB ist im privaten Bereich meist aber nicht rechtswirksam vereinbart.

Alles vereinfacht und kurz gefasst, soll der ersten Info dienen und ist ohne Gewähr.