Mängel und Schäden am Gebäude

Das perfekte Gebäude gibt es nicht. Weder gelingt es dem Architekten und dem Bauunternehmer, alle Fehler zu vermeiden, noch werden alle Baustoffe so viele Jahrzehnte überdauern, wie man eigentlich beim Neubau noch gehofft hatte. Wenn nichts anderes vereinbart ist, richtet sich die Frage, ob ein Mangel vorliegt, nach dem BGB §633 oder bei VOB-Vertrag nach §13 Nr.1.

Mangel

Der Mangel entsteht mit der Herstellung des Gebäudes, wenn die allgemein anerkannten Regeln der Technik, also zum Beispiel die Vorschriften des Schallschutzes oder des Feuchtigkeitsschutzes, nicht eingehalten werden: Es ist mangelhaft gebaut worden.

Wenn der Auftragnehmer seine Arbeiten nicht oder nur mangelhaft ausführt, reicht die Mängelrüge mit Fristsetzung aus (keine Nachfrist mehr - Leistungsstörungsrecht §323 BGB). Danach kann der Auftraggeber vom Vertrag zurücktreten. VOB - wenn wirksam vereinbart - ist aber vorrangig (§5 4.)

"Verdeckte" Mängel erhalten keine Sonderbehandlung, weil Mängel stets verdeckt sind (sonst würde man sie ja gleich beseitigen), wohl aber "versteckte" Mängel, also solche, die arglistig oder böswillig verschwiegen wurden. Dann gilt eine dreijährige Verjährung nach der Entdeckung, also nach Kenntnis von dem Mangel (mind. 5 Jahre nach §634, max. 10 Jahre nach §199). Die Arglist muss man dann nachweisen. Das versuchen Sie mal!

Die ablaufende Verjährungsfrist kann gehemmt werden, die Uhr steht still, wenn die Parteien miteinander verhandeln oder der Unternehmer (nachweisbar) gesagt hat: "Dat wüllt wi glieks moken" (wird bald repariert) (§203, § 209 BGB).

Eine gute Detailplanung und eine sorgfältige Bauüberwachung durch den Architekten können Mängel in großem Umfang vermeiden. Zunehmend wird auch für Qualitätskontrollen der Bausachverständige hinzugezogen, er ist der Spezialist für die Schwachpunkte und lebt davon, dass sie oft zu sehr schwächeln.

Schaden

Der Schaden entsteht nach der Herstellung durch Alterung, aber auch durch Einwirkung von außen (Witterung, Straßenverkehr, Nachbarbaustelle).

Das Dach, die Fassade, die Fenster werden schadhaft und müssen renoviert oder erneuert werden und die Technik wird im Verlaufe des Lebens eines Gebäudes mehrfach erneuert werden müssen. Regelmäßige Wartung und Pflege zögern Schäden hinaus, machen das Wohnen angenehmer und das Vermieten leichter und dienen der Werterhaltung des Objektes.