Mängel und Schäden am Gebäude
Das perfekte Gebäude gibt es nicht. Weder gelingt es dem Architekten und dem Bauunternehmer alle Fehler zu vermeiden, noch werden alle Baustoffe so viele Jahrzehnte überdauern, wie man eigentlich beim Neubau noch gehofft hatte. Wenn nichts anderes vereinbart ist richtet sich die Frage ob ein Mangel vorliegt nach dem BGB §633 oder bei VOB-Vertrag nach §13 Nr.1.

Der Mangel entsteht mit der Herstellung des Gebäudes, wenn die allgemein anerkannten Regeln der Technik, also z.B. die Vorschriften des Schallschutzes oder des Feuchtigkeitsschutzes nicht eingehalten werden: es ist mangelhaft gebaut worden.

Ein Mangel ist aber auch schon die Nichteinhaltung des Vertrages oder die Abweichung von den Bauzeichnungen. Das Bauwerk hat dann nicht die vereinbarte Beschaffenheit.

Im BGB sind die Stufen der Mangelfreiheit aufgezählt:
Einhaltung der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit und den allgemein anerkannten Regeln
und wenn nichts vereinbart ist...
Eignung für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung
ansonsten...
Eignung für die gewöhnliche Verwendung und Einhaltung einer üblichen Beschaffenheit

Fehlt im Einzelfall eine Vereinbarung, wird man dann einen Mangel feststellen, wenn das Bauwerk nicht die Beschaffenheit aufweist, die für gewöhnliche Verwendung üblich ist und die der Besteller erwarten kann. Hier müsste dann der Sachverständige feststellen, was üblich ist.

Ist Spitzenqualität üblich, jedes Mal ein Meisterwerk? Nein, üblich ist z.B. "mittlere Art und Güte", der Bauherr wird kleinere Unregelmäßigkeiten hinnehmen müssen. Das "Meisterwerk" muß er extra bestellen (und bezahlen).

Der Mangel wird nicht immer gleich und zur Bauzeit entdeckt. Die mangelhafte Abdichtung des Kellers zeigt sich oft erst nach Jahren. Gut für den Bauherren, wenn er die Entdeckung vor Ablauf der Gewährleistungsfrist macht (und nachweist), sonst gut für den Bauunternehmer.

Eine gute Detailplanung und eine sorgfältige Bauüberwachung durch den Architekten können Mängel in großem Umfang vermeiden. Zunehmend wird auch für Qualitätskontrollen der Bausachverständige hinzugezogen, er ist der Spezialist für die Schwachpunkte und lebt davon, dass sie oft zu sehr schwächeln.

Der Schaden entsteht nach der Herstellung durch Alterung, aber auch durch Einwirkung von außen (Witterung, Straßenverkehr, Nachbarbaustelle).

Das Dach, die Fassade, die Fenster werden schadhaft und müssen renoviert oder erneuert werden und die Technik wird im Verlaufe des Lebens eines Gebäudes mehrfach erneuert werden müssen. Regelmäßige Wartung und Pflege zögern Schäden hinaus, machen das Wohnen angenehmer und das Vermieten leichter und dienen der Werterhaltung des Objektes.